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深圳炒房客再出手提前一年布局收益颇丰图

发布时间:2021-01-08 03:25:23 阅读: 来源:节流阀厂家

4月,在“3·30新政”刺激下深圳房价飙涨之时,林伟(化名)趁机将位于龙华区的3套住宅卖出,与他3~5年前买入时相比,这几套房产价值已经翻倍。

在深圳楼市这一波涨价潮中,林伟比一般人提前一年布局。大约一年前,在深圳楼市低谷阶段,林伟判断抄底时机已到,出手买入3套房,到现在的收益已颇为可观,其中已有价值翻倍的。

作为一名房地产投资客,林伟习惯“反市场操作”:在房价持续下跌、市场观望氛围浓厚时低价买入,待楼市反弹后择机高价卖出,这个过程一般持续3年左右。

在深圳,有一帮像林伟一样的房地产投资客,他们出现在大大小小的楼盘现场,对项目的户型、资源了如指掌,敏锐地捕捉着行业动向,伺机而动。

提前布局“抄底”

房地产市场永远不缺投资客,尤其是在深圳这样的一线城市。

在深圳近半年的疯狂楼市中,刚需成为主力军,投资客也隐现其间,但一些投资客早在一年前就已提前布局。

林伟便是一个典型。他在1999年买入第一套属于自己的房子,2003年开始全职炒房。因房地产区域性明显,他的炒房区域主要在深圳。

“这一波涨价潮很猛,我在去年已经布局。”林伟告诉《第一财经日报》记者,“去年第三季度,深圳市场普遍降价,出现了很多笋盘。有人担心会出现降价潮,但我当时判断价格已到底部,便买入了3套。”

他认为,市场要么过于悲观,跌得过多,要么过于乐观,涨得过多,中间的反差很大,只要抓住时机,就会有不错的收益。他去年买入的3套房中已经有翻倍的了。

当时的成交数据可以侧面佐证林伟的看法。去年前三季度,深圳的楼市都是一片萎靡,但到10月,由于“9·30新政”的出台,成交大幅回暖,一手住宅成交4783套,环比增长54%;11月,深圳的房价已经开始反弹,一手住宅成交均价为26536元/平方米,创下历史新高,环比上涨19.5%。此后,深圳的房价环比涨幅连续几个月领涨全国。

当然,“9·30新政”、一系列降准降息政策、“3·30新政”等利好政策是深圳楼市绝地反弹的重要推手。

林伟坦言,这些政策是无法预判的,没想到这一波涨价潮会如此“凶猛”,超出预期。

同样是投资客的陈彬(化名)也在去年“9·30政策”出台之前买入了一套房产。

陈彬在深圳房地产投资圈内小有名气,他以实业起家,2006年开始进入深圳投资房地产,买下的第一处房产就是深圳有名的豪宅香蜜湖一号,当年买入价为1.9万/平方米,如今已经超过了11万/平方米。

“我一直很看好深圳楼市,深圳是内生型城市,就像美国硅谷,具有强大的生产力,而一个城市的房价反映的就是当地的生产力。硅谷小镇阿瑟顿是全美房价最贵的区域,就是因硅谷的生产力所带动。”陈彬对《第一财经日报》记者说,近期深圳楼市的表现是“补涨”和价值回归,此前被低估了。

除了林伟、陈彬这样的全职房地产投资客外,一些业余的投资客选择在这波涨价大潮中入市。

章颖(化名)告诉本报记者,她4月份卖掉了部分股票用来付房子的首付,不过大部分资金还留在股市。

“股市这一轮涨了很多,套一部分现金出来买房更安心。”章颖说,她的一位朋友也从股市里撤出部分资金,买了两套房,一套准备自住,一套用来投资,过几年出手。

逆向炒房哲学

投资客都有自己的一套哲学和理念。

林伟最看重时机,用他自己的话说:“反市场操作,时机比地段还重要。”

用更为通俗的话来解释就是,大家都看好的东西,其价值已经在价格上反映出来,这个时候应该卖出;大家都不看好的东西,会出现价值洼地,此时应该买入。

在最近一年时间内,林伟已经完成了“买入”和“卖出”两个动作。

前文提到他在去年三季度时低价买入了3套房产,等到深圳楼市进入高潮时,他便把更早年布局的3套房产卖出。

“3·30新政”出台后,深圳楼市的反应最为激烈,尤其是二手房,很多业主坐地起价,反价二三十万的随处可见。

其中,龙华区的房价涨幅颇高。本报记者在深圳北附近走访时发现,有楼盘在“3·30新政”之后一下从3.3万/平方米涨到4万/平方米,也有楼盘从2.6万/平方米涨到3.2万/平方米。

而林伟早在3~5年前就已布局龙华区,买入了3套房产,购入的单价不足2万/平方米。

“我在4月份卖掉了龙华的3套房,单价3.5万~4万/平方米,几乎都翻倍了。”林伟对本报记者透露。

在被问及选房的标准时,林伟表示,标准是跟着市场变化,一般会综合考虑价格和地段,价格第一,地段第二;大多数时候是投资二手房,因为二手房的信息是不对称的,更容易找到笋盘;同时,持房时间在3年左右,目标是在3年左右翻倍。

与林伟不同的是,陈彬希望房价永远不要涨,他不希望进行频繁的买卖,更愿意通过租金的收入实现增值。

“就像巴菲特在股东大会上讲的,最好的企业是"只买一次"以后再也不用投资的标的,房地产也一样。”陈彬解释,他投资房地产是看重今后的租金收入,每年可以实现稳定收益,待到一定阶段后便可通过租金收益买入新的房产,以如此“复利”的形式实现规模扩张。

陈彬告诉记者,他投资过大部分不动产类型,包括土地、厂房、商铺、写字楼、普宅、豪宅,但大部分都是靠租金收入。假如房价上涨过快,租金涨幅跟不上,便不利于自己扩张投资,因而不希望房价涨得太快。

豪宅是下一个投资领域?

深圳楼市疯涨,是否还有投资空间?

陈彬告诉《第一财经日报》记者,他向来看好深圳楼市,近三年来,他一直在卖掉非深圳的物业,把资金挪到深圳来投资。

他认为,豪宅将会是下一轮发力的重要板块。“在深圳实行限购的几年时间内,千万以上的豪宅受到了限制,至少2年多没怎么涨。因为限购政策下,每个家庭最多买两套,一些买得起豪宅的人名下已有两套房,除非注册公司或者用亲戚朋友的名义才能购买第三套住房,但要把千万价值的房产放在别人名下,大部分人是有顾虑的。”

林伟也表达了类似的观点:“这一轮涨的都是刚需盘,大户型、豪宅滞涨。我接下来也会把资金投向大户型,今年年初已经在盐田大梅沙买下一套大户型海景房。”

林伟分析,最近一轮楼市行情中,换房客比较多,很多人都是把手头的刚需盘卖出,然后再买入更大的户型,但因过户手续繁杂、时间较长,大户型的需求会在接下来一段时间内爆发。

“如果财力有限,也可以投资深圳的纯住宅,至少两房以上,一定要能够住家、安居乐业的,最好是关内的学区房。”陈彬说,深圳的住宅用地越来越少,去年政府仅供了一块住宅用地,接下来供地的重点是产业用地,产业用地又会带来更多就业机会和人口,多方面的因素导致深圳的住宅市场将会供不应求。

林伟则表示,当前深圳刚需盘存在一定泡沫,明后年可能会回调一点,尤其是南山、后海的一些非核心区域。反倒是罗湖、盐田的一些房子很便宜,存在投资机会。

总结来说,对于投资客而言,无论楼市行情好坏,总会有价值洼地和投资机会。

作者:吴斯丹

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